30년 넘은 아파트 안전진단 없이 재건축 가능, 부동산 붐 오나?

국회 본회의에서 11월 14일 재건축 패스트트랙 도입을 위해 도시정비법 개정안이 통과되었어요. 이 개정안에는 30년이 지난 아파트는 안전진단을 통과하지 않아도 재건축을 할 수 있는 법이라서 재건축 진행이 쉬워질 것으로 예상되네요.

 

안전진단없이 재건축 추진 가능

안전진단은 1994년에 도입된 개념으로 재건축을 위해 노후 단지를 검토하는 단계로 D등급 이하의 위험성이 인정되는 단지만 재건축 사업을 할 수 있는 제도였어요. 만약에 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 사업을 시작도 못하고 준비조직위 자체로 만들 수가 없었죠.

하지만 이번 개정안으로 안전진단이 통과되지 않은 상태에서도 [정비계획 수립·정비구역 지정 → 재건축 추진위 설립 → 조합설립 인가] 절차를 진행할 수 있어졌어요.

• 안전진단 명칭을 재건축진단으로 변경
• 재건축진단 실시 기한을 사업시행계획인가 전까지 연기

* 재건축진행절차

재건축진행절차는 총 11단계로, 아래 단계를 거쳐요.

• 사업준비단계(1~3단계) : 기본계획수립 > 정밀안전진단 > 정비구역지정
• 사업시행단계(4~7단계) : 추진위구성 > 조합설립 > 시공사선정 > 사업시행인가
• 관리처분단계(8~9단계) : 조합원분양신청 > 관리처분인가
• 완료단계(10~11단계) : 착공 > 준공,입주,청산

중요한 단계는 정비구역지정(재건축 구역 지정), 조합설립(재건축을 주도할 조직구성), 사업시행인가(재건축 진행 계획에 대한 정부기관의 승인), 관리처분인가(자산가치를 평가해서 조합원/일반 분양계획을 정하고 조합원 분담금을 결정) 이라 할 수 있죠.

* 재건축 안전진단

안전진단은 구조안전성, 주거환경, 건축 마감 및 설비 노후도, 비용 편익(경제성)을 항목별로 평가해서 점수를 매겨서 평가해요. 총 100점 만점에서 점수를 매겨 등급에 따라 재건축 불가, 가능, 조건부 가능 판정이 있어요.

• 55점(A~C등급) 초과 : 재건축 불가
• 30~55점(D등급) : 조건부 재건축 가능
• 30점 미만(E등급) : 재건축 가능

재건축 추진위 설립 가능 시점 변경

개정안으로 또 바뀌는 점은 정비구역 지정 이후에나 만들 수 있었던 재건축 추진위가 정비구역 지정 전에도 꾸릴 수 있어졌어요. 재건축 사업 초반에 법적인 지위를 가진 주체를 만들어 사업을 잘 진행하라는 의미에요. 이렇게 되면 아마 요건에 부합하는 모든 아파트 단지는 재건축 추진위를 설립하고 재건축을 시도할 확률이 높겠습니다.

 

또 무엇이 바뀌나?

지자체의 현지조사 없이 주민들이 원하면 재건축진단을 추진하고 연접 단지와 통합해서 재건축진단을 받을 수 있게 되었어요.

또한 재건축, 재개발 과정에 추진위와 조합 설립에는 주민동의가 필요한데 서면 말고 전자방식으로도 받을 수 있게 바껴요.

지금은 지자체에 정비계획 입안 요청·제안과 추진위원회 구성 승인 요청을 할 때 각각 주민 동의를 확보해야 하지만 이제는 둘 중 하나에 동의하면 다른 것도 동의한 것으로 간주되어 주민 동의를 받는 시간이 단축될 것으로 예상되요.

 

언제 시행되나?

도시정비법 개정안은 12월 초 공포 예정으로 공포 후 6개월이 지나서 시행되요. 이 개정안이 시행되면 기존의 재건축 사업 기간에서 3년 정도 단축이 될 것으로 예상되요. 

 

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